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◆业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
◆业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
◆业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
◆业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
◆业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
◆业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
◆业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:
(一)业主大会、业主委员会的会议记录;
(二)业主大会、业主委员会的决定;
(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;
(四)业主委员会选举及备案资料;
(五)专项维修资金筹集及使用账目;
(六)业主及业主代表的名册;
(七)业主的意见和建议。
◆业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。
使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。
◆业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
◆有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
◆业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
◆业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
◆业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
◆业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

1、为什么要成立业主委员会?
由于住宅产权主体多元化的状况,决定了一个区域,一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益,也有整体利益。需要一种既能维护全体业主的共同利益,有能兼顾单个业主利益的新型管理机制。在政府房地产管理部门指导下,通过业主委员会来发挥业主自治管理物业的作用,有利于这一目标的实现。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
2、业主委员会何时成立?程序如何?
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会。
(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
(3)住宅出售已满两年。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记:
(1)成立业主委员会登记申请书;
(2)业主委员会委员名单;
(3)业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作;对不符合《市居住物业管理条例》规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。业主委员长会自区、县房地产管理局核准登记之日起成立。
3、业主委员会有哪些主要职责?
业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
(1)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;
(2)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;
(3)依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;
(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(5)听取业主、使用人的意见和建议,监督管理企业的管理服务活动;
(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用;
(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。
4、业主委员会如何委托物业管理企业管理物业?
物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。由于物业管理是专业化的管理服务,根据地方法规规定,业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业,并与其签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明以下主要内容:
(1)业主委员会和物业管理企业的名称、住所;
(2)物业管理区域的范围和管理项目;
(3)物业管理服务的事项;
(4)物业管理服务的要求和标准;
(5)物业管理服务的费用;
(6)物业管理服务的期限;
(7)违约责任;
(8)合同终止和解除的约定;
(9)当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限为两年。物业管理服务合同期满两个月前,合同双方应明确是否续约。

        

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