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当前,有不少物业公司和业主之间因收费、服务等原因闹出的矛盾见诸媒体报端。有位业主,认为自己的小区物业公司没有提供应有的服务,就拒绝交纳物业服务费。而物业公司则认为已经向业主提供了约定的各项服务,业主应按时交费。双方是各执一词,最终诉诸法院。
交房后一直未装修居住或因其他原因无法居住,还应当纳物业费吗?
住在底层的业主也要交电梯费吗?
这些问题实际上都是对于物业管理这一法律关系中,物业费的对价到底是什么没有清晰的理解。一般认为物业费是业主向物业服务人支付的劳务对价,故在业主未实际享受物业服务的情况下,业主通常认为其没有支付物业费的义务。
但有一种观点认为:物业费是业主因维护共有物业而筹集的资金。对于居住小区内的共有部分与共同事务进行管理所需要的费用,应当由业主共同筹措和支付。物业费与是否存在物业公司无关,是业主作为涉案物业所有权人的义务之一,并非基于物业公司提供物业管理服务而产生,即便在业主未委托物业公司对物业的共同部分进行管理而是自行管理的情况下,业主依然负有支付物业费的义务。
“《物业管理条例》第七条规定,业主的义务之一,就是按时交费。这里并不涉及物业公司,也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明,业主交物业费,并不是购买物业企业的服务,而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。从实际情况来看,物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出,而不是物业公司的收益。”
这一观点与现行的法律法规及司法实践都是矛盾的。
【以案释法】
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

        

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