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物业管理实务—物业管理的招标与投标 地址:江苏省苏州市姑苏区金门路158号协和大厦20楼2012室    咨询电话:0512-65586575

物业管理的招标
物业管理招标的含义
物业管理的招标,是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主大会、业主委员会,在为其物业选择管理者时,通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开,由多家物业服务企业竞投,从中选择最佳对象,并与之签订物业服务合同的过程。
物业管理招标
产权人
招投标
选择
物业公司
物业管理招标的特点
超前性——物业前期介入的特点
长期性——物业管理的长期性
阶段性——服务内容,价格变化
物业管理的招标方式
公开招标
邀请招标
协议招标
公开招标是指招标人(业主业主大会开发商)以招标公告的方式,邀请不特定的物业服务企业参加投标的招标方式。
公开招标应在公共媒介上发布公告!
邀请招标-是邀请招标指招标人(业主业主大会开发商)以投标邀请书的方式,邀请特定(3-8家)的物业服务企业参加投标的招标方式。适用于:关系到国家安全和机密、小规模非收益性(住宅物业)物业。
协议招标是指招标人(业主业主大会开发商)不公开发布招标公告,而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务企业,邀请其投标,然后通过平等协商,最终达成协议的招标方式。
投标人少于三个住宅规模较小,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用议标。
物业管理招标的程序
选择招标方式
编制招标文件
招标行政备案
发出招标信息
提供招标文件
组织现场考察
收存投标书开标评标定标
发出中标通知
定标行政备案
签订物业服务合同
招标文件
招标人及项目简介,(名称地址联系方式项目基本情况物管用房的配备等)
物业管理服务内容要求
对投标人及标书的要求(资格标书格式主要内容)
评标标准和方法
招标活动方案(组织机构开标时间地点)
物业服务合同签订说明
其它事项说明及法律法规规定的其它内容
行政备案10日前
招标人资格证明
物业产权证明、业主大会决议
与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批文
招标公告或招标邀请书
招标文件
法律法规规定的其它材料
评标委员会
评标由招标人依法组建评标委员会负责。
招标人代表
物业管理方面的专家
成员为5人以上单数
物业专家>成员总数的2/3
物业管理招标的原则
公平公正公开
诚实信用
招标时限
新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
物业管理的投标
物业管理投标的含义
物业管理投标是物业服务企业针对特定的物业管理项目招标文件的相关要求,在充分分析项目情况及自身发展目标和实力的前提下,组织相关资源,拟写投标文件,参与争夺物业管理项目的市场活动。
物业服务企业——市场竞争——物业项目管理
物业管理投标的实施
成立工作小组
获取解读招标文件
考察物业现场,加标前会议
进行投标可行性分析
编制投标文件
封送标书
现场答辩
签订委托服务合同
物业管理投标的策略
攻势策略
低成本策略
差异策略
守势策略
物业管理投标文件的主要内容
投标函
投标报价
物业管理方案
招标文件要求提供的其它材料
物业管理方案的编制
物业项目概况
管理目标
组织架构管理服务内容
管理方式服务宗旨
员工编制分工任职条件
管理服务分项指标措施
物业管理服务模式设计
社区文化活动
员工培训
物资装备的配置
项目经费收支测算
物业管理服务费的测算
包干制:物业服务费用=物业服务成本+税费+物业企业利润
酬金制:物业服务费用=支出+物业服务企业酬金
物业服务成本物业服务构成:
管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费
物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费
清洁卫生费
绿化养护费
秩序维护费
办公费用
物业管理企业固定资产折旧费
设施设备及公众责任保险费用
经业主同意的其它费用
5.5%的物业营业税
8%-15%的物业企业利润

请思考一下
1、根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》新建商品房项目的前期物业管理招标人应当在现售前()日完成招标投标工作。
A15B30C60D90
2、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的,由()以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
A县级B市级C省级D建设部
3、编写物业管理投标书最关键的环节就是标价的计算和()。
A招标文件的解读B物业管理方案的设计C物业管理企业介绍
D可行性分析
4、物业管理招标投标和评标活动中()属于违规及禁止行为。
A在确定中标人之前,招标人与投标人就投标价格进行协商
B在评标过程中召开现场答辩会
C维护投标人公平公正竞争
D不得以低于成本的报价竞争
5、由二个或二个以上的物业服务企业组成一个联合投标体,在签订共同投标协议时,一般按照()确定投标的联合资质等级。
A联合体中最高的B综合资质C平均资质D等级较低企业
6、根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》预售商品房项目的前期物业管理,招标人应在()之前完成招标工作。
A商品房竣工B取得《商品房预售许可证》C交付0日
D物业服务企业接管验收
7、物业管理投标书在编写过程中物业管理方案的设计和()是最关键的环节。
A投标报价一览表B投标物业服务企业简介C可行性分析
D解读招标文件
8、投标书要按规定要求回答招标文件中的所有问题,并()、拟组建的项目管理机构和拟定的物业管理方案要点。
A重点介绍物业管理方案模式B重点介绍物业服务企业文化
C重点介绍物业服务企业D重点介绍物业管理特色
9、自中标通知发出之日起()日内签订委托服务合同。
A15  B20  C25  D30
10、招标人应当在投标有效期限()日前确定中标人。
A15  B20  C25  D30
11、评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为()人以上。
A3 B5 C7 D11
12、建设部的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,前期物业管理的招标人应当在发布招标公告或发出招标邀请书的()日前,提交规定的材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A5 B10 C15 D30
13、()的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评价和确定中标人的重要依据。
A投标资格B投标文件C投标标的D标的
单项选择题答案:BAADDBBCDDBBD
14、物业管理方案初步拟定时,注意以下内容()
A服务特色B服务内容与质量标准
C服务项目定价策略和原则D创作服务品牌意识
15、物业管理方案一般包括物业服务企业介绍、目标项目物业管理特点分析、物业管理服务()等内容。
A内容B模式C质量标准D收费原则
16、物业管理服务的价格形式可以分为()。
A政府政策指导价B政府指导价C业主委托商议价D市场调节价
17、招标人及招标项目的简介中包括()配备情况等。
A招标人名称地址联系方式B项目基本情况
C要求对物业服务的方式D物业管理用房
多项选择题ABCABCDBDABD
18.物业管理招标工作包括的内容是()。
A提供招标文件B组织现场考察C召开标签会议D收存标书
19.物业服务企业编制投标文件时,应写的具体内容是()。
A投标函B投标报价C物业管理方案D招标文件要求提供的其它材料
20.物业服务企业要想在答辩会上中标,要做到()。
A投标企业应组织有关管理人员技术人员、组成实力较强的答辩小组
B物业管理董事会与项目经理亲自参加述标和答辩
C直接展示项目经理的素质和能力
D赢得招标人和其它评标委员的信任
21.物业管理投标的要求是()。
A符合招标书的要求B符合本物业项目的实际需要
C充分反映本物业服务企业特点和长处D物业管理投标报价要详细
多项选择题ABCDABCDACDABC
1

请思考一下
22.物业管理招标投标现在执行的文件有()。
A《物业管理条例》BB《北京市物业管理招标投标管理暂行办法》
C《中华人民共和国招标投标法》
D《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
23.物业管理中标的原则包括()。
A公开原则B公平原则C公正原则D诚实信用原则
24.国务院与地方政府分别对物业管理招标投标负责管理监督的责任机关是()。
A建设部B省、自治区人民政府建设行政主管部门
C直辖市、市、县人民政府房地产主管部门
D中国物业管理协会
多项选择题ADABCDABC

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